Bonus prima casa under 36: le novità sulle agevolazioni per i mutui nel 2024

 

Foto di Ketut Subiyanto da PexelsIl nuovo decreto Milleproroghe estende fino alla fine dell'anno l'esonero dal pagamento di una serie di imposte previste per gli acquisti degli immobili da parte dei giovani under 36. Parallelamente, lo stesso provvedimento conferma una revisione del tasso massimo di interesse applicabile ai mutui garantiti dal Fondo di garanzia per la prima casa.

Bonus prima casa, guida alle agevolazioni

Introdotto dal governo Draghi con il dl Sostegni bis (dl 73-2021), il bonus prima casa comprende un ventaglio di agevolazioni fiscali rivolte ai giovani con meno di 36 anni e un ISEE non superiore a 40mila euro che acquistano un'abitazione.

Dopo esser stata rafforzata e rinnovata nel tempo da una lunga serie di provvedimenti, la misura subisce una nuova evoluzione con la legge di Bilancio 2024, che interviene prorogando soltanto la validità della garanzia statale rafforzata all’80% per queste compravendite fino alla fine del prossimo anno

Successivamente, il decreto Milleproroghe integra quanto stabilito dalla Manovra 2024, prorogando fino alla fine dell'anno le altre agevolazioni fiscali previste per gli under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro, stabilendo che tale misura si applica anche nel caso che il contratto preliminare registrato di acquisto sia stato sottoscritto entro il 31 dicembre 2023, purché la stipula del contratto definitivo avvenga entro il 31 dicembre 2024. Chi, invece, ha già pagato le imposte a inizio 2024 ma aveva diritto ai bonus, potrà ottenere un credito di imposta da utilizzare nel corso del 2025.

Lo stesso provvedimento, in considerazione dell’inflazione e gli effetti della crisi ucraina, ha stabilito in via eccezionale la possibilità di accedere a condizioni agevolate di garanzia nella percentuale dell’80% anche nel caso in cui il Tasso Effettivo Globale (TEG) risulti superiore al Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM), pubblicato trimestralmente dal MEF.

Ecco una sintesi degli aiuti per favorire l'autonomia abitativa delle nuove generazioni. 

Cos'è e come funziona il bonus prima casa under 36

Bonus prima casa giovani, requisiti e vantaggi

Con la circolare n. 12 del 14 ottobre 2021, l'Agenzia delle Entrate ha fornito i primi chiarimenti per usufruire del bonus prima casa under 36, un pacchetto di agevolazioni come l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e il riconoscimento di un credito d’imposta in caso di acquisto soggetto a Iva.

A chi spetta il bonus prima casa?

Analizzanto i requisiti soggettivi, il bonus è riservato ai soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell'anno di stipula del rogito e con un valore dell'indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 40mila euro annui.

A proposito di questo secondo requisito, l'Agenzia ha precisato che la presentazione della relativa dichiarazione sostitutiva unica (DSU), tramite la quale viene richiesta l’attestazione ISEE, deve avvenire in un momento antecedente o contestuale alla stipula dell’atto di acquisto; ciò in quanto il valore dell’indicatore, riferito all’intero nucleo familiare dell’acquirente, deve riscontrarsi alla data di stipula del contratto.

Per quanto concerne i requisiti oggettivi, l'agevolazione trova applicazione per gli atti di acquisto di abitazioni per le quali ricorrono i requisiti di "prima casa".

Le agevolazioni fiscali del bonus prima casa under 36 

La misura prevede una serie di vantaggi che si estendono anche all'acquisto delle pertinenze dell'abitazione principale. 

In primis, è prevista l'esenzione dal pagamento dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto a Iva, è riconosciuto anche un credito d'imposta pari all'imposta pagata per l'acquisto, che potrà essere utilizzato a sottrazione delle imposte dovute su atti, denunce e dichiarazioni dei redditi successivi alla data di acquisto o potrà essere usato in compensazione tramite F24.

Si considerano anche le agevolazioni per i finanziamenti collegati all'acquisto, alla costruzione e alla ristrutturazione dell'immobile: con il bonus prima casa under 36, infatti, non è dovuta l'imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative. Per godere dell'esenzione il beneficiario dovrà dichiarare la sussistenza dei requisiti nel contratto o in un documento allegato.

L'agevolazione è ammessa anche per le pertinenze e gli immobili acquistati tramite asta giudiziaria. Non è applicabile, invece, ai contratti preliminari di compravendita, poiché è prevista per i soli atti traslativi o costitutivi di diritti a titolo oneroso. Resta fermo che, "in presenza delle condizioni di legge, successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita, è possibile presentare formale istanza di rimborso per il recupero dell'imposta proporzionale versata per acconti e caparra in forza dell'articolo 77 del TUR". 

Oltre all'esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale, sono previste anche:

  • garanzia dello Stato fino all’80% dell’importo del mutuo, tramite Consap;
  • possibilità di richiedere il mutuo nella misura del 100%.

Come presentare richiesta mutuo prima casa under 36?

Chi rispetta i requisiti d'accesso potrà richiedere l'agevolazione presentando ad una delle banche o degli intermediari finanziari aderenti il modulo scaricabile dal sito della Consap, o dai siti del Mef e dell'Abi, allegando un documento d'identità e la dichiarazione ISEE.

La richiesta dell’agevolazione mutuo prima casa si lega a tre tipologie di acquisto: acquisto "semplice", acquisto con interventi di ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica e acquisto con accollo da frazionamento da costruttore.

Nel modulo va dichiarato di "non essere proprietario/i di altri immobili a uso abitativo, salvo quelli di cui il/i sottoscritto/i abbia/abbiano acquistato la proprietà per successione a causa di morte, e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli". L’unità immobiliare non può essere un immobile di lusso e quindi non rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9: abitazioni signorili, ville, castelli e palazzi.

Per avere la garanzia statale sull’80% della quota capitale bisogna appartenere a una di queste categorie:

  • coppia coniugata ovvero convivente more uxorio da almeno due anni, in cui almeno uno dei richiedenti non abbia compiuto trentasei anni;
  • famiglia monogenitoriale con figli minori (il mutuo è richiesto da: persona singola non coniugata, né convivente con l’altro genitore di nessuno dei propri figli minori con sé conviventi; persona separata/divorziata ovvero vedova, convivente con almeno un proprio figlio minore);
  • giovani che non abbiano compiuto trentasei anni e conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, o comunque denominati.

Una volta compilato e inviato il modulo, Consap deve comunicare entro 20 giorni alla banca l’ammissione del richiedente alla garanzia. La banca, a sua volta, entro 90 giorni comunica a Consap il perfezionamento del mutuo "garantito", o la mancata erogazione del mutuo. 

Il codice tributo

Per permettere l'utilizzo in compensazione del credito d'imposta, l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato la risoluzione n. 62 del 27 ottobre 2021 riguardante l’istituzione del codice tributo "6928" - denominato "Credito d’imposta "prima casa under 36" – art. 64, c. 7, DL n. 73 del 2021" - da indicare nel modello F24. Il tax credit è attribuito solo in relazione agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.

L’identificativo deve essere indicato nella colonna "importi a credito compensati" della sezione "Erario", oppure, in caso di riversamento dell’agevolazione, nella colonna "importi a debito versati". Il campo "anno di riferimento" è valorizzato con il periodo d’imposta in cui è stato stipulato l’atto di acquisto della casa, nel formato "AAAA". 

Come cambia il bonus prima casa under 36

La legge di Bilancio 2022 ha esteso la validità temporale del bonus per gli under 36, ampliandone la durata fino alla fine del 2022. Parallelamente, la stessa Manovra ha assegnato 242 milioni al Fondo di garanzia per la prima casa ed esteso al 31 dicembre 2022 l’operatività straordinaria del Fondo di solidarietà per la sospensione delle rate dei mutui per l'acquisto della prima casa, il cosiddetto Fondo Gasparrini. 

Successivamente, la legge di conversione del decreto Aiuti ter ha introdotto una modifica tecnica per favorire la concessione dei mutui ai giovani fino a 36 anni di età per l’acquisto della prima casa. Nello specifico, in virtù dell'inflazione, ha disposto in via eccezionale la possibilità di accedere a condizioni agevolate di garanzia nella percentuale dell’80% anche nel caso in cui il Tasso Effettivo Globale (TEG) risulti superiore al Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM).

Poi, la legge di Bilancio 2023 ha prorogato la validità del bonus prima casa per i giovani. Nello specifico, il provvedimento ha confermato l'operatività fino al 31 dicembre 2023 delle speciali agevolazioni in materia di imposte indirette, previste per gli under 36 con ISEE fino a 40mila euro interessati ad acquistare la loro prima abitazione.

La Manovra, inoltre, ha prorogato fino al 31 marzo 2023 il regime speciale del Fondo di garanzia per la prima casa, grazie al quale lo Stato copre fino all’80% dei mutui in favore delle categorie prioritarie - come le giovani coppie, i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, i conduttori di alloggi IACP e giovani di età inferiore ai 36 anni - a determinate condizioni, anche quando il TEG risulti superiore al TEGM.

Lo stesso Fondo, gestito dalla Concessionaria servizi assicurativi pubblici (CONSAP S.p.A), viene anche rifinanziato dalla Manovra con 430 milioni di euro per riuscire a far fronte al potenziale di domande di garanzia stimate per l'intero anno. Parallelamente al rinvio dei bonus riservati ai giovani, viene concesso un altro anno di sospensione per chi non riesce a stare al passo con le rate dei mutui prima casa, prorogando al 31 dicembre 2023 l’operatività straordinaria del Fondo Gasparrini.

Successivamente, la legge di conversione del decreto Milleproroghe ha sospeso i termini, nel periodo compreso tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023, per l'applicazione dell’aliquota agevolata del 2% prevista ai fini dell'imposta di registro per l’acquisto della prima casa nonché del credito di imposta a favore della parte acquirente per il caso di riacquisto - entro un anno dall’alienazione della precedente - di una abitazione da adibire sempre a prima casa.

Lo stesso provvedimento, inoltre, è intervenuto sul Fondo di garanzia per la prima casa, prorogando al 30 giugno 2023 l’estensione della garanzia massima dell'80% sulla quota capitale dei mutui destinati alle categorie prioritarie, aventi specifici requisiti di reddito e di età.

A seguire, il decreto Omnibus (DL n. 51-2023) ha nuovamente prorogato la scadenza per la stipula di contratti di mutuo con garanzia Consap fino all’80%, riservata ai giovani under 36 con ISEE fino a 40mila euro, fissandola al 30 settembre 2023. 

Infine, il decreto Proroghe (DL n. 132-2023) modifica ancora una volta la scadenza per le domande relative alla garanzia statale per i mutui sulla prima casa per gli under 36. Grazie al provvedimento, le domande per avere accesso alla garanzia statale Consap fino all'80%, riservata ai giovani che non hanno compiuto 36 anni di età nell’anno del rogito e con ISEE fino a 40mila euro, potranno quindi essere presentate entro il 31 dicembre 2023. 

Prima casa under 36, cosa c'è nella Manovra 2024

I giovani che non hanno compiuto 36 anni di età nell’anno del rogito e con ISEE fino a 40mila euro potranno presentare le domande relative ai mutui con garanzia statale dell'80% fino al 31 dicembre 2024. A stabilirlo è la legge di Bilancio 2024.

Il provvedimento, tuttavia, non è intervenuto sulle altre agevolazioni fiscali previste per i giovani interessati l'acquisto del primo immobile. Quindi, inizialmente, dovevano rimanere valide solo fino alla fine del 2023 le esenzioni sulle imposte di registro, ipotecarie e catastali, il credito di imposta Iva e l’esenzione dalla sostitutiva sui mutui.

Nel 2024 si prevede anche una garanzia rafforzata per le famiglie numerose. Nel dettaglio, per le domande di finanziamento presentate nel corso del prossimo anno, la copertura sarà pari all’80% per le famiglie con 3 figli under 21 e un ISEE inferiore a 40mila euro, all’85% per quelle con 4 figli under 21 e un ISEE inferiore a 45mila euro e al 90% per quelle con o più 5 figli under 21 e ISEE inferiore a i 50mila euro.

Infine, il Fondo di garanzia per la prima casa viene rifinanziato con 282 milioni di euro per il 2024 in modo da garantire le risorse necessarie per soddisfare le domande di garanzie che scaturiranno dalla proroga, nonché per la prosecuzione per l’intero esercizio del regime ordinario, con copertura fino al 50%. 

Mutui prima casa, le novità con il decreto Milleproroghe 2024

In aggiunta a quanto già stabilito dalla Manovra 2024, il decreto Milleproroghe (DL n. 215/2023) estende la validità delle agevolazioni fiscali previste per i giovani under 36 con Isee fino a 40mila euro.

Nel dettaglio, il provvedimento stabilisce che questa categoria di beneficiari potrà fruire fino alla fine dell'anno delle esenzioni da imposte di registro, ipotecarie e catastali, ma anche del credito di imposta Iva e dell’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui, stabilendo che tale misura si applica anche nel caso che il contratto preliminare registrato di acquisto sia stato sottoscritto entro il 31 dicembre 2023, purché la stipula del contratto definitivo avvenga entro il 31 dicembre 2024.

Inoltre, qualora venga effettuato il rogito tra il 1° gennaio 2024 e la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto Milleproroghe, agli acquirenti viene attribuito un credito d’imposta di importo pari alle imposte corrisposte in eccesso rispetto allo sgravio prima casa, da usare nel 2025. 

Per garantire questi benefici, il governo Meloni ha previsto lo stanziamento di 9 milioni di euro per il 2024 ed altrettante risorse per l'anno successivo, a valere sul fondo per far fronte ad esigenze indifferibili che si manifestano nel corso della gestione e sul fondo per interventi strutturali di politica economica.

Il DL Milleproroghe, infine, interviene sulla disciplina del Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa. In particolare, viene stabilita la possibilità di accesso alle condizioni agevolate di garanzia fino all’80% anche nei casi in cui il TEG superi il TEGM, per mitigare il rischio della paralisi della misura. Questi valori di maggior favore possono essere applicati fino al 31 dicembre 2024.

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